为了进一步提升真如镇街道辖区内住宅小区物业服务企业的服务质量和管理水平，促进物业行业健康发展，为社区居民营造安全、整洁、优美、文明的生活环境，根据普陀区住宅小区建设美丽家园三年行动计划（2018-2020）的相关要求，经真如镇街道办事处研究，决定对街道辖区内管理住宅小区的物业服务企业进行考核，具体办法如下：

一、考核范围

考核对象为街道辖区内管理住宅小区的全部物业服务企业及其管理的住宅小区。

考核小区按小区类型及收费标准，具体分为53个公房、售后房小区及34个商品房小区。

二、考核方式

街道各相关职能部门、片区及第三方社会专业力量共同参与评定。原则上每季度考核一次，每半年对公房、售后房和商品房考核达标奖励一次，每年对辖区所有住宅小区物业管理情况总结一次。

真如镇街道住宅小区物业服务考核，共计100分，评分内容主要分为两项：

（一） 六个片区评分。由真如镇街道六大片区及各职能部门（房管机构、绿容、城管、平安办、管理办、自治办、网格中心）根据片区日常管理情况及日常沟通协作情况进行考核打分，每月每小区统计一次分数并累计记分，一季度考核一次并进行排名，半年发放一次达标奖励。片区考核分占考核总分的40%。

（二）第三方社会专业力量评分。街道聘请第三方社会专业力量以季度为考核周期，对各住宅小区物业管理情况进行考核打分。第三方的考核分占最后总分的60%。

（三）最终排名将根据各住宅小区的评分从高到低排序，经综合评定后确定。

三、考核依据

1、根据《住宅小区公共区域环境清洁管理标准（试行）》、《住宅小区公共秩序维护管理标准（试行）》、《住宅小区车辆停放管理标准（试行）》、《住宅小区公共绿化养护管理标准（试行）》、《住宅小区共用设施设备运行维护管理标准（试行）》等五个城市综合管理标准以及《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》提供服务，接受有关部门、单位、组织的检查、监管和验收。

2、根据《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）》的具体要求，切实承担相应管理职责和服务任务，细化分解工作目标和要求，主动投入创建全国文明城区、创建无违建居（村）等创建工作。

3、根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》，对物业服务企业、项目经理的失信行为依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度进行记分。

4、根据其他市、区相关部门对住宅小区物业管理的规定要求。

四、考核奖励

（一）公房、售后房小区及2000年前早期商品房小区的达标奖励

以申请奖励小区为考核对象，统筹考虑辖区内申请小区的情况，根据考核结果，对考核“达标”的小区进行排名并给予分等奖励：给予不高于20%比例的小区考核“优秀”，奖励标准为0.4元/㎡/月；给予排名末尾的15%比例的小区考核“基本达标”，奖励标准为0.15元/㎡/月；给予其余的小区考核“良好”，奖励标准为0.2元/㎡/月。对考核“不达标”（60分以下）的小区不予奖励；

奖励建筑面积以房管部门核定为准，保持服务水平“达标”。

（二）辖区内所有住宅小区的年度奖励

1、根据管理小区的特色设定单项奖。

2、企业申报单项特色奖（集体、个人）。（申报条件另行发布）

五、附加规则

1、在考核期内出现以下情形时，将正面影响评分

（1）配合社区综合治理做出突出贡献，经街道认定的；

（2）相关项目在物业服务方面获得测评部门或新闻媒体正面评价与报道的；

（3）物业服务单位及其相关人员收到962121、12345等市民热线表扬，情况属实的；

（4）处理突发事件，确保人民群众日常生活有序的；

（5）对无人管理的小区进行托底管理的物业服务企业，且服务得到居民认可的；

（6）在开展小区物业服务工作中，通过各种措施，提升小区基层管理人员（保洁、保安、维修工）综合素质的；

（7）在季度考核中物业排名有明显提高的。

2、在考核期内出现以下情形时，将负面影响评分

（1）因物业服务企业严重失职，不按合同约定及行业规定实施管理，引发重大安全或稳定责任事故的；

（2）在本市、区物业行风测评中出现问题受到通报批评，或由新闻媒体曝光且属物业服务单位确有责任的；

（3）被962121、12345等市民热线投诉，不及时处置的，重复来信来访的；

（4）因物业服务单位拒不配合，导致影响行政管理部门及居委相关工作正常开展的；

（5）其他由于物业服务企业管理服务不到位，对小区居民生活产生不良影响的（例如：小区黑广告、僵尸车、共享单车进小区、消防通道严重阻塞、小区环境脏乱等情况）；

（6）项目经理未按照行业相关规定提供数据、资料、财务信息的，在房管机构出具问询函限期答复后仍不予配合的；

（7）对小区居改非、无序停车、流动摊贩、群租整治、居民擅自破坏承重结构等管控不力，“三车失窃”、入室盗窃等治安案件发生率明显的；

（8）大件垃圾、生活垃圾、建筑垃圾未按法规规定设置分类收集容器的，生活垃圾未按规定分类驳运的，大件、建筑垃圾未设置专门的封闭或半封闭堆放场所的；

（9）信用预警机制：凡在市区房管局《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》中有相应不良记录的，将按严重程度分为18分、9分、6分、3分四种情形进行扣分；

（10）物业服务企业不按期履行垃圾清运及对公共区域设施设备维护修缮的，经管理部门督促逾期未整改的，街道将委托第三方进行处理，所产生的相应经费将在物业达标奖励发放时统一扣除；

上述加分或扣分，均系从相关住宅项目的季度考核总评分中直接加分或扣分。

3、在考核期内出现以下情形时，将取消评优资格

（1）对因物业工作失误致使本小区出现新增或回潮违法搭建现象的；

（2）物业企业管理的地下空间存在出租、居住现象，造成安全隐患的；

（3）物业企业未按相关规定做好维修资金及公共收益入账工作，并被相关行政部门通报批评或行业信息披露的，其管理的小区全部取消评优资格。

（4）其他应当对物业服务企业予以取消评优资格的事项。

4、在考核期内出现以下情形时，将取消奖励资格

存在“未按法定程序单方面终止物业服务合同或实际物业服务行为；因物业服务合同自然终止或遭业主大会解聘，被考核小区未配合业委会做好相关移交和善后工作，经督促后仍不整改；因被考核小区原因造成严重影响小区稳定的重大事件等情况”，取消该小区奖励资格。

六、其他

1、各住宅小区的排名情况将通过媒体平台进行发布。

2、针对考核中发现的问题，相关物业服务企业应当立即整改，并向街道相关管理部门限期反馈。

3、根据市、区相关文件精神及要求的变化，此考核办法将会进行相应调整。