为高质量推进城市更新，进一步健全“三师”联创机制，市规划资源局依据《关于深化“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》，已于近期发布《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》（沪规划资源更〔2026〕300号），为便于解读发布本问答。（本篇为下篇）

四、功能业态研究

Q22.如何开展单元愿景目标与更新策略研究？

  在愿景目标与更新策略研究工作中，一是鼓励提高站位，立足更新单元在全市或所在区功能格局中的定位，从促进更新单元及周边区域功能和结构优化的角度，提出城市更新单元的总体愿景目标。二是鼓励扩大研究视野，根据单元情况扩展研究范围，在更大范围内统筹谋划地区更新发展愿景和策略。三是突出分区更新发展指引，就更新目标、主导功能和更新举措等内容，对更新单元内各组团提出差异化的分区指引，制定“更新策略指引图”，作为制定更新行动的重要依据。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第4章

Q23.更新单元规划功能业态研究应包含什么内容？

  更新单元规划功能业态研究主要包括市场动态分析、更新单元功能研究和重点项目业态策划。其中，市场动态分析重在研判市场趋势、热度、容量及承受力，支撑判断单元内各类功能的合理供给规模；更新单元功能研究根据更新单元的目标愿景和功能定位，结合市场动态分析结果，借鉴国内外典型案例经验，提出更新单元功能类型和规模配比建议；重点项目业态策划重在落实招商运营前置理念，结合建筑空间方案、运营主体意愿和客群需求，提出业态类型及组合配比建议。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第5章。

Q24.城市更新单元规划编制过程中市场动态分析应当如何开展？重点关注哪些内容？

  市场动态分析应关注宏观经济走势、金融信贷政策、重大基础设施建设及人口导入政策等外部因素，开展市场趋势研判，分析可能对更新单元相关功能业态产生的影响。同时，调研更新单元及周边地区近期土地成交价格、溢价率及竞拍热度，关注近期各类物业的入市时间、规模、档次、产品类型和空间布局，研究各类物业售价、租金、去化周期、空置率及经营状况，开展供需匹配分析，研判市场热点、容量及承受力，支撑判断单元内各类功能的合理供给规模。

具体参见：《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第5.1条

Q25.更新单元功能研究应当如何开展？

  更新单元功能研究应结合单元目标愿景、功能定位和市场动态分析结论，借鉴国内外典型案例经验，提出更新单元的功能类型和规模配比建议；并从完善地区功能、发挥资源价值、保障经济可行等角度进行综合评估和校核，支撑规划方案编制中的规模容量决策。其中，商业、办公、住房（含租赁住房）等功能，需着重加强单元及周边地区相关功能规模、产品类型、分布的综合研究，支撑规划决策。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第5.2条

Q26.重点项目业态策划应当如何开展？

  重点项目业态策划应落实招商运营前置理念，结合建筑空间方案、运营实施主体意愿和客群需求，深化重点项目功能业态研究，通过客户画像、实施可行性与市场接受度研究，提出业态类型及组合配比建议。策划中需重点关注发展新质生产力、培育创新创业空间、打造消费新场景等趋势，并结合项目实际，将其转化为具体的业态类型、空间载体和运营模式要求。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第5.3条

Q31.在更新单元规划的用地功能引导中，如何增加规划弹性？

  责任规划师牵头，基于功能业态策划、城市设计引导、综合价值评估，形成用地布局方案，优化地区空间结构和功能布局，鼓励土地混合开发和空间复合利用。通过划示土地用途分区，对用地功能进行差异化引导。经营性用地原则上以街坊为单位，通过设定居住生活、商业办公、工业仓储等功能引导区进行引导，为后续项目引入预留弹性，同时鼓励结合单元特殊需求创设混合功能引导区、旅游休闲功能引导区、公共空间功能引导区等特定用途功能引导区。突出底线保障，针对公益性设施落至地块深度或在街坊尺度明确点位控制要求。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第7.1条

Q32.更新单元规划建设容量怎么管控？可以统筹吗？

  更新单元规划明确各类经营性用途总建筑量上限、公益性用途总建筑量下限，并分解到各街坊。在地块层次详细规划编制时，在单元总量不变前提下，经论证通过，商办和商业建筑量可统筹平衡，各街坊建筑量可在单元内统筹平衡。同时，可基于单元特点，结合对市场需求的判断，对酒店、租赁住房等重点业态规模可作结构性引导。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第7.2.2条

五、城市设计引导

Q27.城市更新单元的城市设计包含哪几个工作层次？相应工作重点是什么？具体由谁来开展？

  城市更新单元城市设计包含更新单元城市设计和重要节点概念方案设计两个层次，前者主要偏重更新单元整体空间设计统筹和规划传导，后者偏重重要节点具体方案和项目实施支撑。

  更新单元城市设计由责任规划师总体牵头，会同责任建筑师、责任评估师等深度协作，并传导为规划管控和设计引导。更新单元城市设计重点突出在地性、整体性、系统性和创新性，统筹整体空间结构和设计要求，形成彰显地区特色、提升综合效益、实施路径清晰的空间方案。该层次城市设计工作需要结合空间设计，开展单元层次的空间结构、用地布局、功能业态等规划统筹，因此由责任规划师总牵头，会同责任建筑师、责任评估师等深度协作。

  重要节点概念方案设计根据单元需要开展，由责任建筑师负责，一般聚焦首发更新项目或空间作用重要、技术条件复杂、具有示范意义的一个或多个街坊，宜达到建筑（或景观）概念方案深度，形成重塑空间、提质价值、破解技术瓶颈的高品质方案，应与更新单元城市设计要求相衔接。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第6章

Q28.更新单元城市设计与一般城市设计有什么区别？

  与一般城市设计相比，更新单元城市设计有以下特点：在工作对象上，更注重存量空间特点，需要充分考虑更新单元空间和人文资源、各方更新诉求，协调存量资源利用、公共环境品质和新增建设之间的关系。在工作方式上，更注重发挥“三师”联创机制特点，强调通过多轮相互校核，支撑用地布局、建设容量、公共空间、建筑高度和形态、交通组织、经济可行性、多目标效益评估和价值实现策略的研究。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第6.1条

Q29.更新单元城市设计在不同类型地区有哪些差异化的侧重点？

  不同类型地区的城市设计各有其侧重点。如，公共活动中心地区侧重研究公共空间体系、活力界面、功能复合布局、立体慢行系统等；历史风貌地区（含工业遗存）侧重研究历史肌理、重要视线分析、建筑分类保护要求、更新活化利用等；交通枢纽地区侧重研究流线组织、换乘衔接、站城融合、地上地下一体化设计等；居住地区侧重研究住区风貌和居住品质、社区公共空间、公共服务设施、社区烟火场景、闲置空间利用等；产业地区侧重研究产业空间组织、园区共享空间、交通通勤、公共服务及环境品质等；商办地区重点研究功能复合布局、标志性空间形象、公共服务设施、公共空间增补（含附属空间开放等）、交通通勤、公共活力营造等。

  同一更新单元内兼具两类及以上类型特征的，应根据实际更新基底与地区禀赋，叠加组合相应设计侧重点，差异化适配片区更新需求。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第6章

Q30.重要节点概念方案设计发挥什么作用？

  重要节点概念方案设计主要为解决空间问题、验证方案合理性并支撑后续项目实施，需要清晰反映方案总体构思、空间关系、主要指标和关键实施要求。同时，应与规划方案、经济可行性评估、实施路径等内容紧密衔接，互相反馈并迭代优化，指导后续形成可落地的项目实施方案。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第6.2条

六、综合价值评估

Q33.更新单元经济可行性分析如何开展？

  城市更新单元经济可行性分析由责任评估师牵头，会商责任规划师、责任建筑师开展。具体应结合规划方案研究，围绕初步研判的项目及相应实施路径，从政府、实施主体、原权利人三个视角分别开展：政府视角侧重财政收支平衡测算，实施主体视角侧重投资效益测算，原权利人视角侧重权益保障评估, 通过三方利益的统筹平衡，保障方案具备实施基础，推动更新项目落地。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第8.1条

Q34.多目标综合效益评估应当如何开展？

  多目标综合效益评估鼓励定性与定量相结合。可参考城市体检、产业用地综合绩效评估等经验，围绕本单元拟重点解决的问题建立评价指标体系，预测并量化规划实施前后居住条件改善、产业导入、用地绩效提升、生态环境优化、历史风貌保护等方面的变化，综合评价经济、社会、生态、人文等维度效益。有条件的，可借鉴多学科研究成果，探索以货币化形式定量评价公共绿地、公共服务设施等公共要素的溢出价值，如服务价值、周边房地产提升价值等。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第8.2条

Q35.更新单元价值实现策略研究主要包括哪些方面？

  价值实现策略研究旨在增强规划方案的可实施性，主要围绕项目实施机制、资金筹措方案设计、支持政策建议三方面开展，并与城市设计和用地布局方案、经济可行性分析等成果交互校核，共同支撑规划方案优化。

  项目实施机制方面，应综合考虑项目实施的必要性、紧迫性、可行性，合理安排更新时序，划分近中远期项目。近期项目可综合政策合规性、更新主体意愿、经济可行性、规划用途等因素，提出收储收回再供应、申请式腾退、自主更新、合作更新、保留改造、土地使用权续期等实施路径。

  资金筹措方案设计主要针对政府端资金需求，结合地方财力状况，测算财政自有资金与融资的比例关系。项目符合中央预算内投资、专项债、专项借款、超长期特别国债以及本市政策性专项补贴资金申报条件的，可以提出申请建议，并发挥专项债用作项目资本金的政策效能。

  支持政策建议方面，结合经济可行性分析、综合效益评估结论，针对单元规划实施推进中存在的问题，就规划土地、建设标准、不动产登记、财政税收金融支持、国资管理等方面提出相关建议。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第8.3条

七、分类指引

Q37.在居住类更新单元的规划编制与研究中，一般应突出哪些工作要点？

  居住类单元的技术团队可按需进一步选聘运营策划、金融服务、园林景观等专业力量。在规划研究工作中，居住类单元应以提升人居环境、落实全龄友好的15分钟生活圈为核心目标，坚持问需于民、问计于民、问效于民，重点分析人口结构、住房类型和质量等现状情况，强化需求调查，开展居住产品、社区商业策划，保障公共服务设施精准适配、均衡布局。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第10.1条

Q38.在产业类更新单元的规划编制与研究中，一般应突出哪些工作要点？

  产业类单元的技术团队可按需进一步选聘产业策划、环境影响评价等专业力量，前置研究产业导入、环评工作等相关要求，提升方案落地性。在规划研究工作中，产业类单元应以产业升级与提质增效为核心目标，充分考虑科创产业发展需求，衔接产业用地综合绩效评估和环境影响评价工作要求，重点关注产业定位与产业门类、用地布局、差异化空间载体供给，以及生产生活综合配套等。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第10.2条

Q39.在商务商业类更新单元的规划编制与研究中，一般应突出哪些工作要点？

  商务商业类单元的技术团队可按需进一步选聘金融服务、功能策划、运营服务、景观设计等专业力量，支撑资金平衡、业态导入、环境品质提升与可持续运营等相关研究。在规划研究工作中，商务商业类单元应以楼宇提质与商圈焕新为核心目标，顺应产业变革与消费变化趋势，细化业态与产品运营策划，适配不同企业和消费需求，形成均衡完善的楼宇生态和商圈结构。应重点关注存量商务楼宇运营状况及商圈活力，前置运营策划环节，为存量功能转换提出导向性建议和策略。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第10.3条

Q40.为什么《指引》的分类指引中没有“历史风貌”类？

  因为分类指引是按更新单元的主导功能类型划分的，如居住类、产业类、商务商业类等，重点针对特定类型单元提出差异化工作要点。历史风貌不是一种功能类型，风貌建筑本身可以根据地区需求和规划导向，承载居住、商业、办公、文化等多种功能。因此，《指引》将历史风貌保护作为普适性要求融入基础研究、城市设计、空间指引等相关章节，并在“历史风貌保护”专项中明确要研究保护对象、保护范围、保护要求和活化利用导向等内容，而不单独设置“历史风貌类”单元。

八、实施与成果

Q36.城市更新单元规划如何突出实施导向？

  城市更新单元规划应强化实施导向，由责任规划师牵头，重点关注规划编制到项目实施的传导，充分衔接相关部门的年度实施任务和投资计划，综合考虑项目实施必要性、紧迫性、可行性，结合市场供需平衡、消纳能力等因素，统筹谋划5年内实施的行动建议和实施项目清单。近期实施项目应明确项目类型和主要更新内容，宜明确更新方式、更新主体及适用政策，提出项目实施推进建议。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第9章

Q41.城市更新单元“三师联创”规划工作的成果形式是什么？各类成果的作用是什么？

  城市更新单元规划的成果包括文本、图则、规划报告和编制文件。文本是城市更新单元规划管控和引导的核心内容；图则是指具有法律效力的规划图示文件，主要为功能引导图则；规划报告是城市更新单元“三师联创”研究成果；编制文件以方案编制过程性和基础性文件为主，包括市区级部门、公众、专家等意见汇总及处理建议，会议纪要等编制过程性文件，“三师联创”团队分报告成果、专题研究成果等。

  其中，文本和图则为法定文件，是更新单元内更新项目实施方案和相应地块层次控制性详细规划编制的依据。成果纳入“一张图”空间底板。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第11章

 

来源：上海规划资源