编者按

调查研究是获得真知灼见的源头活水，是做好各项工作的基本功。今年以来，普陀区始终将大兴调查研究摆在第一要位，全力保障调研工作扎实开展、取得实效。

即日起，区委宣传部、区融媒体中心推出“书记调研手记”专栏，邀请各单位党组织负责人结合一线调研实际谈问题，谋思路，出举措，旨在聚焦人民群众所思所想所盼，用好调查研究的“传家宝”，形成解决难题的新理念新思路新办法，生动呈现助推普陀高质量发展的“靠谱”实践。

打造商务楼宇产业园区，服务普陀经济高质量发展

中环集团党委书记、董事长 胡礼刚

中环集团作为区属国有房地产企业，近年来按照区委、区政府要求，先后在长寿商务区、长风生态商务区、真如副中心等负责商务楼宇的招商运营，为普陀区域经济发展担当助力。特别是去年，集团新投资的真如G1商办项目，总建筑面积超8万平方米。随着项目的开工建设，提前做好商务楼宇产业园区的谋篇布局，成为集团推进企业高质量发展的重要课题。

G1项目规划图

目前商务楼宇整体供大于求的市场供需状况，加之经济环境下行压力，使得商务楼宇项目市场购买和租赁比较谨慎，楼宇空置率高，销售价格和租赁价格也呈现下降趋势。后续普陀还将新增面积约150万平方米的商务楼宇（真如板块55万平方米、桃浦板块57万平方米、长风板块40万平方米），意味着今后普陀商务楼宇的市场竞争将非常激烈。这需要我们在商务楼宇产业园区开发定位、营销策划、政策配套、招商服务、运营管理等方面有更多的思考研究、更多的创新举措和更多的服务特色。

走访调研相关企业

为此，集团先后走访了瑞安鸿寿坊、新长宁集团、仲量联行、中海商管公司等多个企业和项目，围绕商办楼宇市场情况和招商租赁的模式方法调查研究、交流取经，就集团G1项目如何实现差异化发展形成初步的对策思路。

打造高端商务产业园区，实现差异化发展

集团真如G1项目定位为中心城区高端商务产业园区。成熟的商务产业园区是城市在一个小范围的缩影，可以发挥上下游产业链吸引效应形成产业集聚，但在园区建设和运营管理上有着较高的要求，既要有便捷的交通条件、优质的基建设施、便利的商业生活配套、舒适的生态环境等“硬件”支撑，也要有稳定的惠企政策、优质的物业管理和完善的综合服务等“软件”加持，“硬件”和“软件”双管齐下，才能促进园区持续繁荣发展。

G1项目区位

结合真如G1项目来看，项目位于真如城市副中心北核心区，为普陀“一带一心一城”的重点发展区域，项目优势明显。首先交通尤其便利，集沪宁城际铁路、轨道交通11、15、20号线、长途客运巴士等多种交通方式于一体，依托上海西站综合交通枢纽，将成为上海构筑长三角“一小时”大都市交通圈的重要组成部分。通过站城一体化开发，建设集商务办公、街区商业、酒店公寓于一体的综合体，可呼应北侧核心京东商务综合体项目，促进真如板块的整体转型升级。

其次，总体城市规划能级高，真如副中心作为上海最后一个开发建设的中心城区副中心，商务项目建设标准和建筑形态是四个副中心中最现代和时尚的，商务办公的个性化、智能化以及节能环保等要求也都纳入项目前期规划设计中。同时，区委、区政府层面对周边城市面貌、配套市政等进行了整体协调和改善，因此在基础设施建设有一定的后发优势。

第三是区域营商环境不断提升，近年来普陀将发展重点聚焦在产业经济上，塑造“人靠谱（普），事办妥（陀）”的优化营商环境新名片，各项有利于产业发展的政策不断完善，企业的扶持力度也不断加强，有利于企业的招商引入。

走访调研相关企业

通过走访调研，集团也梳理出了项目在打造高端商务产业园区上一些亟待解决的难点问题。一是真如城市副中心整体包装宣传不够，市场显示度不够，影响潜在买家和租户的预期。二是目前项目周边没有标杆性商务、商业项目，以居民区为主，商务商业氛围缺乏。三是对高端产业园区认识不够深入，项目前期营销策划的创新思路不够，对项目后期物业管理如延伸服务的认识还停留在传统的服务模式上，吸引优质客户的亮点和特点不够。综合以上难点，再加上板块内部竞争激烈的市场因素，项目必须在产品、定位上谋求差异化发展。

做好客户“画像” ，制定有效的营销策略

商务楼宇园区营销，首先要明确目标客户对象。调研成果表明项目买家大致分为三类，第一类多为长三角和环沪企业，看重性价比和区位条件；第二类为风口产业下企业，如互联网科技、新零售等，这类企业主要满足升级型的总部搬迁或拓展；第三类是龙头企业区域型总部，这类企业对物业载体要求高、体量需求大。根据这些目标客户群体的需求，形成项目营销方案。

打包宣传，集聚品牌效应。强化项目发展和真如副中心、普陀区域发展的契合度，线上线下全维度开展宣传推广，线上通过投放广告视频、与媒体合作推广等方式，提高项目的知名度和曝光度。线下建立项目体验中心，邀请客户实地参观和体验办公楼的设计风格、功能布局和配套设施等，更好地了解和感受项目的价值。通过发放项目咨询和营销材料，吸引潜在客户注意和兴趣。

强化合作，拓展销售渠道。除了建立专业的销售团队，借助CRM客户管理系统，精准跟进潜在客户的需求和意向，促进成交。还可以加强合作推广，一方面与地产经纪人、中介机构合作，通过专业渠道和资源推广销售产品，另一方面可与项目周边行业协会、商会、企业等开展联合宣传活动，不断扩大项目影响力。

提高黏性，提升客户服务。针对客户差异化需求，制定个性化的销售方案和金融方案，包括装修套餐、分期付款、优惠政策等，提高销售成交率。留住顾客，售后服务也至关重要，好的售后服务不仅可以维系关系，还能提升复购率、产生转介绍。

做强载体、做精服务 ，让企业走得进也留得下

随着存量时代的到来，商务楼宇运营为先的理念更加明确。写字楼租赁并不是“一锤子买卖”，特别是自持型楼宇，在漫长的资产生命周期当中，想要保持高出租率，既要在硬件建设上打造一流的建筑品质和园区环境，更要在软性服务上优化营商环境，留住优质企业。

首先要满足企业个性化办公需求，在集团真如G1项目的前期规划中，将灵活的办公空间作为前期设计的重要考量，让客户可以根据企业办公需求，个性化定制装修设计方案。

其次，高品质工作生活配套设施是保障。G1项目选择用一整栋楼宇作为配套，包含3000平方米的商业和14000平方米酒店式公寓。商业通过沿街和下沉式商业街营业时段不限的特性，为写字楼租户及公寓租客提供24小时全方位的餐饮商务休闲服务。公寓式酒店将提供一房、二房还有复式共约155套的房型，以适应注重生活品质的白领精英以及地块内企业管理层的居住需求。

集团计划在自持楼宇内设立园区商务服务中心，作为园区共享空间，内部设置共享会议室、共享会客厅等公共工作区，以及共享健身房、共享游戏房、共享午睡室等公共休闲区域，满足写字楼租户的商务洽谈、内部培训及休闲娱乐等多元需求。

此外还将全面提升商务楼宇物业服务能级,通过“楼管家”提供优质物业服务基础上，不断探索延伸服务。比如引进幼托服务，实现“孩子楼下精心照护、父母楼上安心上班”，以全方位全过程服务，不断提高承租客户的获得感、满意度。

项目规划图（自持和配套部分）

最后，打通政策服务“堵点”，确保企业引得进、留得住，发展好。近年来，在“大招商”的热潮下，越来越多的企业走进普陀，但是优化营商环境，还是要从帮扶企业发展为切入点，集团将秉持“我负责阳光雨露、你负责茁壮成长”的服务理念，争取一系列惠企政策，帮助解决好企业后顾之忧，让企业更好发展，在助力区域经济建设中发挥更大作用。

“开发”和“经营”双轮驱动，引领企业高质量发展

作为竞争类国有企业，集团在“十三五”期间，按照区委、区政府要求，将战略定位调整“房地产开发建设、资产运营管理”双业为主。为此，专门成立中环商管公司，负责集团自持商务楼宇的招商租赁。

去年，集团又成立了招商服务中心，充分发挥企业主业优势，用房地产开发资源和经验对资产进行整合，统筹招商资源，逐步提升资产运营水平，同时用优质资产的运营收益，来抵御房地产周期性风险，提升企业资产运营管理能力，真正实现“开发”和“经营”双轮驱动。

目前，集团自持办公楼项目包括中环现代大厦、中环商务大厦、上海跨国采购中心办公楼、海南中环国际广场等。近年来，中环现代大厦、上海跨国采购中心办公楼，先后获得区税收“亿元楼”称号。未来，集团将把商务楼宇的运营管理经验和成果运用在G1项目上，作为探索产业地产的新载体，借助TOD及轨交上盖优势，吸引更多科创企业总部或研发中心入驻，充分发挥产业集聚创新和辐射带动作用，助力普陀产业结构升级，成为经济发展的新高地。