一、制定背景

为进一步深化城市有机更新、提升居民居住品质，改善群众居住条件，切实提高人民群众的获得感、幸福感和安全感，结合市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划资源局、市发改委发布的《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》以及《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》、《旧住房成套改造协议置换税收等事宜操作指引》、《上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法》等文件，普陀区房管局起草《上海市普陀区旧住房成套改造项目房屋协议置换实施办法（试行）》（草案）（以下简称“实施办法”）开展我区房屋协议置换工作。

二、制定的必要性

在加快推进城市更新的大背景下，全市“两旧一村”改造工作不断提速增效，根据市委市政府整体部署，全市老旧非成套职工住宅将按照“至2025年底基本完成小梁薄板房屋改造，2027年底全面完成小梁薄板房屋改造，2032年底全面完成不成套职工住宅改造”的总体目标加速推进。对于普陀区的旧住房成套改造工作来说，点多、面广、任务重、时间紧，将房屋协议置换作为旧住房成套改造工作途径的丰富，符合市、区两级加快推进“两旧一村”改造工作的总体要求。

结合未来十年的旧住房成套改造工作计划安排，针对无法通过施工改造实现居民厨卫功能独立成套使用的涉改项目，实施房屋协议置换有利于改善市民居住条件并推动城市建设和经济发展。

鉴于当前旧住房成套改造工作层面，对房屋协议置换的程序、内容等均没有全国性或全市性的统一政策文件进行规范，结合《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》、《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》、《旧住房成套改造协议置换税收等事宜操作指引》，以及普陀区在既往旧住房成套改造项目中的相关实践，在区级层面编制《实施办法》，对于规范本区旧住房成套改造项目的房屋协议置换程序、保障被置换人合法权利、避免可能发生的法律风险等方面，具有紧迫性和必要性。

三、法律依据

市住房城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划资源局、市发改委于2023年1月10日印发的《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》以及于2019年1月21日印发《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见（沪建房管联〔2018〕853 号）》、2023年9月7日印发的《旧住房成套改造协议置换税收等事宜操作指引进行》, 普陀区人民政府2020年6月15日印发的《上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法》。

四、决策的起草过程

（一）全面排摸我区老旧不成套职工住宅相关情况；

（二）向相关兄弟区进行调研、学习，借鉴经验以更好的打下制定管理办法的基础；

（三）分析本区部分无法通过施工改造实现厨卫独立成套使用项目开展房屋协议置换的相关情况；

（四）与市房屋管理局进行前期沟通，推进旧住房成套改造项目协议置换工作纳入全市统筹系统的综合协调，积极争取政策倾斜并形成决策初稿。

（五）以决策初稿为基础，联动本区相关职能部门多次召集专题会议讨论修改完善，并咨询区政府法制部门意见，最终形成决策内容。

五、决策的主要内容说明

《实施办法》共十六条，主要包括适用范围、项目认定、管理单位、实施主体、实施原则、意愿征询、房屋调查汇总、评估机构的选定、置换方式、置换标准、资金保障、置换协议的签订和生效、被置换房屋的管理、协议置换项目的终止、其他事项、施行日期和有效期等方面。