为强化本区旧住房成套改造项目涉改房屋协议置换工作管理，进一步规范旧住房成套改造项目中房屋协议置换工作程序和置换标准，维护房屋协议置换双方合法权益，遵循《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》（沪建房管联【2018】853号）、《上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法》（普府规范【2020】2号）等文件精神，并结合《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》（沪房规范【2023】1号）、《旧住房成套改造协议置换税收等事宜操作指引》等相关旧住房成套改造规范要求，特制定本办法。

第一条 适用范围

旧住房成套改造项目房屋协议置换是指在旧住房成套改造项目中，以非涉改项目范围内的房屋调换或货币化置换的方式，将涉改项目中部分或全部居民予以置换，以实现置换后所居住房屋厨卫功能符合独立成套使用的相关行为。

旧住房成套改造项目房屋协议置换适用于经认定的旧住房成套改造项目（含拆除重建项目）的相关涉改房屋。项目在完成勘测定界，落实相关资金、房源后，经区人民政府同意，可以开展房屋协议置换相关工作。

第二条 项目认定

符合以下情形的可以采用协议置换：

1.房屋使用强度过高，需要腾退部分居民实现套内成套，或因设计方案需要，需要腾退部分居民；

2.经区人民政府确定，确需采用协议置换的项目；

区房屋管理部门应会同区相关行政管理部门、有关街镇开展区域评估，协议置换方案需报区人民政府批准。

第三条 管理单位

区房屋管理部门为本区旧住房成套改造项目房屋协议置换的指导监管单位，负责制定房屋协议置换项目计划，受理房屋协议置换方案备案，负责房屋协议置换相关工作的业务指导、工作检查和流程管理等工作。

区发改委、区审计局、区财政局、区规划和自然资源局、区司法局、区文旅局及相关涉改项目街镇，按照各自工作职责配合和保障房屋协议置换工作的实施推进。

第四条 实施主体

旧住房成套改造项目房屋协议置换的实施主体一般为相应涉改项目的实施建设主体；在经区人民政府同意后，相关镇政府、街道办事处及其他相关单位亦可作为本区旧住房成套改造项目房屋协议置换的实施主体。

实施主体负责制定相应旧住房成套改造项目房屋协议置换的具体实施计划、置换方案及相关配套材料，并按照本办法及相关法律法规规定，负责做好向指导监管单位提出协议置换项目的申报、置换方案的报备等相关工作。

实施主体可委托本区房屋征收事务所，做好房屋协议置换的意愿征询、方案宣传、解释说明，组织开展房屋置换协议签订、管理被置换房屋等具体工作。实施主体应当对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋协议置换行为进行监督管理，并对其行为及相应后果承担法律责任。

第五条 实施原则

（一）“非征收、非解困”原则：成套改造项目不同于“房屋征收”，不适用征收及补偿政策，在协议置换中不考虑户籍因素，不解决居住困难。

（二）便于改造原则：在旧住房成套改造项目总体改造方案框架下，根据设计要求、技术规范，确定最利于改造的协议置换对象。

（三）得益均衡原则：原则上协议置换对象与同项目中非协议置换对象的改造得益应尽可能保持相对均衡；在协议置换过程中，采用的实物置换和货币置换的得益应基本均衡。

第六条  意愿征询

实施主体会同项目属地街镇共同负责组织征询房屋所有权人、公有房屋承租人的房屋协议置换意愿，并根据意愿征询情况，启动房屋协议置换方案编制。

第七条 房屋调查汇总

实施主体应对房屋协议置换范围内房屋的权属、区位、用途、面积等情况组织调查汇总。调查结果在房屋协议置换范围内向房屋所有权人、公有房屋承租人公布。

第八条 评估机构的选定

被置换房屋和用于置换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

实施主体提出房地产价格评估机构的具体条件，接受符合条件的房地产价格评估机构申请报名并向房屋所有权人、公有房屋承租人公示。实施主体组织房屋所有权人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定房地产价格评估机构。

实施主体应及时将确定的房地产价格评估机构在房屋协议置换范围内公告。

第九条 置换方式

旧住房成套改造项目房屋协议置换原则上采用实物置换或货币置换的方式进行:

1、实物置换：即在具体项目的协议置换实物房源库内选择具体实物房屋进行置换的方式。实物置换房源的具体地址、数量、面积、房型等详细情况将在相关旧住房成套改造项目启动后，由项目实施主体公布。

2、货币置换：即在对协议置换对象房屋的房地产市场价值进行评估后，按照评估价值和相应补偿标准给予协议置换对象货币补偿的置换方式。

第十条 置换标准

1、房屋面积标准认定：涉改房屋的面积以公房管理单位发放的租赁凭证所记载的使用面积或不动产登记管理部门发放的房屋不动产登记证书所记载的建筑面积为准；置换房屋的面积以测绘部门测绘数据为准。

2、置换标准的确定：实施主体应在充分考虑具体项目协议置换合理性及得益均衡性的基础上，遵循“一项目一方案”原则，确定项目置换标准及协议置换方案；房屋置换数量以公房租赁凭证或不动产登记证书记载的数量为依据，严格执行“一证一套”原则。具体项目的协议置换方案、标准应由实施主体报请区政府同意后生效执行。

3、货币置换标准：

被协议置换的房屋补偿金额=评估价格+补贴；

评估价格（涉改项目部分房屋进行协议置换）=被协议置换房屋的房地产市场评估单价*被协议置换房屋改造后建筑面积；

评估价格（涉改项目全部房屋进行协议置换）=被协议置换房屋的房地产市场评估单价*被协议置换房屋建筑面积；

被置换房屋和用于实物置换房屋的价值评估时点为涉改房屋所属旧住房成套改造项目方案公告之日。

4、各类补贴标准

（1）现房置换补贴：自搬迁交房之月起（协议生效并按搬迁通知期限搬离），发放3个月过渡费。搬迁补贴按照1500元/证计算；设备移装补贴按照1500元/证计算。

（2）期房置换补贴：计算期限自搬迁交房之月起（协议生效并按搬迁通知期限离），至协议约定置换房屋交房日期的实际自然月份，并增发3个月过渡补贴，实际交房日期与约定日期不一致的，以实际通知交房日期为准；搬迁补贴按照1500元/证计算；设备移装补贴按照1500元/证计算。

（3）货币置换补贴：自搬迁交房之月起（协议生效并按搬迁通知期限搬离），发放3个月过渡费；搬迁补贴按照1500元/证计算；设备移装补贴按照1500元/证计算。

（4）其它补贴：按一项目一方案另行约定。

第十一条 资金保障

实施主体应当在房屋置换协议签订前确保有充分的置换房源或置换资金，以保障房屋置换协议的顺利履行。

第十二条 置换协议的签订和生效

实施主体根据房屋协议置换方案与房屋所有权人、公有房屋承租人签订附加生效条件的房屋置换协议。

具体签约生效比例将在“一项目一方案”中予以约定。

项目启动前，项目实施主体应配合区房屋管理部门向市房屋管理部门报备相关协议置换清单材料，经备案后进入协议置换系统，实现系统签约。实施主体在签约后应形成“置换清单”，内容包括：协议置换对象（房屋所有权人、公有房屋承租人）、协议置换方式、产权调换房屋地址、货币补偿金额等信息。

第十三条 被置换房屋的管理

实施主体应当在协议置换房屋完成外搬交房后及时做好被置换房屋的妥善管理，做好房屋产权注销、承租权收回等工作，及已具备拆除条件的房屋应当及时拆除，已具备移交条件的房屋应当及时移交相关职能部门并办理相关手续。

第十四条 房屋协议置换项目的终止

签约期限或搬迁期限届满，未达到房屋置换协议生效条件的，该房屋协议置换项目终止，并且原则上该项目三年内不再启动房屋协议置换工作。

第十五条 其他事项

1、旧住房成套改造项目协议置换过程中所涉及税收、限购等政策，按照市房管局和市税务局联合下发的《旧住房成套改造协议置换税收等事宜操作指引》执行；

2、本办法未尽事宜，原则上遵照《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》（沪建房管联【2018】853号）、《上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法》（普府规范【2020】2号）、《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》（沪房规范【2023】1号）等文件规定执行。

3、自本办法施行后，《普陀区旧住房成套改造抽户安置办法》（普房管联规范【2021】6号）同时废止。

第十六条  施行日期和有效期

本办法自  年  月   日起施行，有效期至   年  月  日止（建议两年）。执行期间如与上级部门相应文件有冲突，以上级部门文件为准。如与原我局规定的相应文件不一致的，以本办法为准。