上海市普陀区人民政府
从“红旗村”到“真如境”的焕新蝶变 昔日城市“边角料”而今活力“新热土” 2023年11月22日
来源： 解放日报
“真如境”综合体
拆迁前
拆迁后
文/贺理铭
原华东地区最大果品市场、上海最大海鲜市场的集聚地，正焕新成为多家世界500强企业即将入驻的数字科创产业集聚区。曾是上海中心城区最大城中村的普陀“红旗村”，已变身成为集多种城市功能于一体的“真如境”综合体。
2018年起，中海中环联合体耗资百亿元，先后两批次竞得“红旗村”旧改地块，总投资超过300亿元，打造超1平方公里的“真如境”综合开发项目。昔日的城市“边角料”，如今已崛起成为充满活力的“新热土”：地上是约7.8万平方米的真如绿廊公园，地下是客流如梭的山姆会员商店；6栋商务办公楼相继开业运营，可容纳近10万人办公；购物公园“中海环宇城MAX”将于今年12月22日正式开业；集演出、互动、策展、戏剧培训等业态于一体的真如海心剧院，将为周边居民提供高品质文化服务。
古银杏树
彰显城市更新的温度
将时钟拨回到2014年前，在“红旗村”586亩土地上，聚集着90家印刷厂、207个冷库、9个大型初级集贸市场。这是“红旗村”数十年来的支柱产业，也使得这里人口复杂、违建密布，流动人口达6万。原“红旗村”村民归惠莉回忆说：“天气再好，村民也得穿着雨鞋，蹚过四处横流的污水。”
混杂破败的建筑群落，在城市更新的进程中已成为历史。在改造过程中，一棵500多岁的古银杏树“阻挡”了原规划设计路线。为了将这棵古银杏树保护下来，中海地产聘请了专业机构为其量身定制维护保养方案，“中海环宇城MAX”临街面被设计成“向内凹陷”的结构。而为了让古银杏树获得充分日照，“中海环宇城MAX”还主动“后退”30米，为其预留了充足的生长空间。留白空间则被设计成银杏广场，叠加景观桥和真如港水系，别有一番意境。
走进“真如境”综合体，人文历史韵味与现代城市空间融合的案例比比皆是。“城市更新必须算大账，用商业面积换来城市记忆，让古树带着不同阶段的城市印记活下去。”中海集团上海公司总经理金天说，城市更新在改善居民生活条件、提升城市功能的基础上，要传承文脉、留住老百姓的情感记忆。
鸿企中心
集体资产管理的标杆
短短几年，原“红旗村”地块的城市界面不仅焕然一新，更让老百姓获得了真正的实惠。“真如境”有一栋名为“鸿企中心”的甲级办公楼，为村集体回购资产。由于集体企业缺乏高端商务办公楼的管理经验，便委托中海地产商务管理团队进行代理经租，同时为村集体培养人才团队，构建专业的运作模式，逐步实现从“输血”变“造血”。归惠莉就是人才团队中的一员，如今她作为招商专员，自豪地向各方推介自己从小长大的地方。
三年多来，归惠莉等六名村民在“中海中心”驻点办公，有人学招商，有人学物业管理，未来他们将肩负起“红旗村”集体资产管理的重任。村民许文彦以前是一名菜农，如今在“中海中心”做物业管理，“这么高档的办公楼，以后肯定发展潜力非常大，村民们期待商办租金的收益分红”。
在“红旗村”周边，上海数字化转型示范区正在崛起，目前已聚集了一批蓬勃发展的数字经济产业，包括360、京东、阿里、哪吒汽车等互联网头部企业，其溢出效应正惠及“真如境”，逐步改变着长三角的数字经济生态。
餐饮首店
带来舌尖上的“沪西北”
在业内看来，“中海环宇城MAX”最超前的部分，在于项目定位之初没有把自己仅仅作为一个封闭式商场，而是以“商圈”概念进行策划的。因此，项目除了盒子MALL之外，还涵盖了山姆会员商店、剧院、公园等超多复合业态。这些相互连通或隔街相望的公共空间，从城市设计尺度上，打造出一个单体项目难以企及的“辐射力MAX”商圈。
今年5月18日，山姆会员商店率先开业，当天客流量超过6万人次，其远期业绩规划更是直指“亚洲店王”。随着商场即将开业，山姆会员商店与“中海环宇城MAX”地下二层的连接通道将全面打开，实现双方客流的充分共享。
在餐饮业态方面，“中海环宇城MAX”秉持中海商业一贯的优势，以50%以上区域首店率、近百家餐饮组合，为“沪西北”带来阵容强大的饕餮盛宴。其中，近20家全国首店颇有来头：如刘道华大师亲自操刀设计、斥资千万元的浙江新甬菜品牌“龚禧龚禧”；“桂满陇”则将把全新Bistro（小酒馆）产品线的首店落户于此，呈现一间带有繁华古韵气质的中式酒馆。此外，还有近30家区域首店，包括法式越南餐厅“爱在河内”，以分部位现炒牛肉闻名的“湘辣辣”，创意新京菜“青年星厨”和失重餐厅科技主题概念店等。
同样由中海开发建设、与项目紧邻的千余座多功能剧院——真如海心剧院，已确定开心麻花团队入驻。开业后将提供囊括剧场、书店、脱口秀、展览等一系列内容的文化消费产品矩阵。
作为区域内旗舰商业综合体，“中海环宇城MAX”的开业，无疑将成为焕活真如商圈、引领城市副中心进入高速腾飞阶段的重要里程碑。
