上海市普陀区人民政府
痛点变亮点：普陀区红旗村率先完成上海中心城区城中村改造 2023年12月13日
来源： 上海普陀原红旗村村民、现兴隆公司总经理归志华从未想过，儿时365天都得穿着雨鞋、捏着鼻子走过的脏乱差市场，会变成如今鳞次栉比、四通八达的繁华商务区。
真如副中心管委办工作人员在朋友圈写下“在市中心下班的感觉真好。”
红旗村，这一上海中心城区规模最大的“城中村”，早已今非昔比：从红旗村到真如境，从民生洼地变身城市秀带，从传统初级市场转型为数字经济试点，短短5年间，普陀区率先全面建成上海市中心第一批“城中村”改造项目。
12月12日，结合中海真如境综合体开业活动，普陀区召开媒体推介会，回顾了红旗村“城中村”改造历程，并介绍了海纳小镇数字化转型示范区建设推进情况。
8年前，在红旗村地块改造指挥部，中环集团、规划局、旧改办、长征镇、石泉路街道、真如副中心公司等近20个职能部门各司其职，凭借着“想干事的人总有很多办法，不想干事的人总有很多理由”的“红旗精神”，集全区之力攻克“五违四必”改造难题，创下了“红旗速度”。8年后，这些“红旗精神”的传承者们又再一次相遇，在聚光灯下讲述着这片土地的过去、现在和未来。
“城市是人民的城市，人民城市为人民。”习近平总书记所阐释的城市意义，在红旗村与普陀人的双向奔赴、互相成就中得到了深刻印证。
昔日城市治理“牛皮癣”化身今时城区发展“天际线”
啃下“硬骨头”：想干事的人总有很多办法
红旗村的“腾笼换鸟”，在当年是块无人敢啃的“硬骨头”。关闭初级市场、征收集体土地、动迁村民宅基地、清退外来租赁户，哪一项都是令人头皮发麻的大问题，更别提期间还有许多历史遗留矛盾。
关键时刻，普陀区属国企开发商中环集团主动接棒红旗村一级开发，甚至放弃其他开发项目，为城中村改造“囤粮”。单是前期调查摸底、制订改造方案，中环集团就花了整整一年时间。
从2014年到2016年，红旗村9大市场关停、6万人口迁移、36万平方米旧房拆平落地，提前半年完成综合整治目标。值得一提的是，红旗村地块村民签约率达到了100%，为近年来上海市集体宅基地征收最高签约率。
对国企开发商而言，利益并不是唯一导向。这也是为什么在真如地区的整体规划中，相比提高住宅容积率，它更重视城市发展和群众利益。在改造的规划伊始，就辟出47亩土地作为动迁安置房，建设7.8万平方米安置房“申兴华庭”。该住宅还荣获2017年度上海市建设工程“白玉兰”奖，让村民百姓实实在在得到了实惠。
最右为“鸿企中心”写字楼
中环集团党委委员、副总经理随晋在推介会上介绍，在紧邻真如绿廊的核心位置，建面约5万平方米的甲级写字楼“鸿企中心”是红旗村改造项目中最早交付的超高办公楼。该楼作为土地征收补偿的回购资产，以成本价提供给红旗村村集体经济组织，成为其长期、稳定的经济来源。“集体资产借此提升能级，村民参与到循环造血机制，在享受土地红利的同时，也获得了更广阔的就业机会。”
从2018年开工建设，到2023年规划蓝图逐次落地，红旗村完成了腾笼换鸟、消费迭代、产业升级的沧桑巨变。“近两年，区域基础设施日趋成熟，环境面貌焕然一新。新建市政道路约2100米，南北大动脉顺利贯通；真如港综合治理将10米宽臭水浜变身为30米宽景观河道；E3轨交地下保护设施工程为构建更高效的立体交通体系打下了坚实基础。”普陀区房管局副局长张又元说。
在中海地产联手中环集团及长征镇政府的合力开发下，占地586亩的红旗村地块逐步建成兼具商、办、文、居等多业态功能的百万方城市综合体。
打造“样板间”：依托海纳小镇布局城区数字化转型
今年初，普陀区提出构建“中华武数”科创布局。其中，“武”对应以武宁路沿线为核心、辐射全区的武宁创新共同体，“数”指的是海纳小镇数字化转型示范区。真如境地处“海纳小镇”核心区，也是普陀谋划“科创+载体”产业布局、承载“武”“数”联动、发展前沿科技与新兴产业的新空间。
普陀区发改委副主任李庆飞指出，自2021年首次提出规划建设“海纳小镇”以来，普陀区委、区政府始终高度重视其建设发展，两年多来取得了丰富的成果。不仅制定出台了“海纳十二条”专项政策，发布了全国第一个地市级数字化转型指数；还举办了“海纳策源，数联沪宁”市长论坛、苏州河论坛、第五届长三角国际创新挑战赛等活动，汇聚政府、企业、专家、智库等多元力量，共商“海纳小镇”发展路径。
数字广告产业园
坐落于“海纳小镇”核心位置的上海市首个数字广告产业园，亦是普陀区“中华武数”科创布局的重要成果。目前，已集聚剧星传媒、利欧数字、快手磁力引擎、元隆雅图、飞书深诺等一批行业头部企业，覆盖新媒体平台、MCN机构、整合营销平台等各领域。
“今年前三季度全区规上广告企业实现营收202.21亿元，同比增长29.6%，营收规模位居全市第四。”在普陀区文旅局副局长王鸿兴看来，数字广告已经成为普陀一张品牌化、特色化、专业化的区域“产业名片”。
眼下，真如地区正以真如环宇城MAX开业为切口，联合区城运中心、海纳工程院、市大数据中心、交警部门等，积极试点智慧交通，探索应用数智技术提升数字治理平台效能。
“我们在山姆会员商店、真如环宇城MAX、真如海心剧院等场所应用数字商圈个性化感知推送，建设停车诱导发布系统和智慧停车场，以此优化大客流运行组织。”真如副中心管委办副主任，公司党委副书记、总经理邵新杰说。
“海纳小镇”数字交通正是“武”“数”合作项目之一。普陀区科委副主任陆海表示，通过加强“武”“数”联动，普陀区正着力打造数智产业新高地。今年下半年，普陀区推出了科创集市、人才实践基地、青年建功联盟等一批平台和载体，通过打通“政产学研”全流程全链条，推动“武”和“数”内各类主体联动互动。建行普陀支行通过“科创集市”活动累计触达100余家科技型企业及科创路演团队，为12家企业办理授信业务，累计授信金额约1.1亿元。
留住“城市魂”：普陀最大的购物公园如期兑现
再过10天，真如环宇城MAX即将如期开业。这是中海商业最高产品旗舰，也是今年上海最大体量的新开购物中心。总面积超32万平方米，入驻品牌超300个，包含60余家区域乃至全国首店，品牌开业率高达95%。
真如环宇城MAX将于12月22日开业
中海商业华东区总经理陆凤存介绍称，区别于传统的室内商场，真如环宇城MAX涵盖了上海市区唯一一家山姆会员商店、超1000座的多功能剧场“海心剧院”、城市绿廊“海纳公园”等多复合业态。开业期间，真如环宇城MAX还将携手米其林餐饮品牌，举办限时快闪活动，焕活真如商圈，引领区域消费体验升级。
真如境项目开发复杂程度极高，总建设面积约100万平方米，包含住宅、办公、商场、剧院、山姆、公园、长租公寓等7大业态共8幅地块，同时还面临轨道交通、古树、河流、高压线等诸多红线外因素的干扰。
因此，在项目规划设计阶段，就邀请了SOM等4家国际设计事务所参与，创新性地结合PARK+TOD的开发模式，打造了全球唯一的公园里的山姆会员商店，最大化发挥了地下商业的潜力和地上公园的活力。
银杏广场
如果将城市更新空间载体比作骨血，那么地区历史文脉传承无疑是灵魂。在践行“人民城市”重要理念的过程中，城市更新不仅要改善居民生活，同时也应当留住城市记忆。在中海地产真如境项目总经理赵维茂看来，红旗村的旧改实践，加速了城市更新，保障了民生福利，留住了乡愁记忆，更开启了崭新宏图。
在红旗村城市更新的过程中，中海十分重视与在地文化进行结合。伫立在真如环宇城MAX的屋顶露台，真如夕照的场景下，市民可以远眺700年历史悠久的真如古寺，形成过去与现在对望的时空对话感。
还有一个细节值得注意，真如环宇城MAX北侧临街面向内凹陷，以红旗村唯一一棵拥有500多年历史的古银杏树为核心打造银杏广场。未来每年秋天，金灿灿的银杏叶将为广场铺上一层厚厚的地毯，叠加景观桥和真如港水系，形成别致的城市风光。
赵维茂说：“当时为了给古树生长留足空间和光照条件，我们将环宇城MAX建筑主体由北向南退界30米，并聘请专业机构为这棵树量身定制维护保养方案。开发地块里有一棵百年古树很难得，我们希望它能长到一千年，带着不同阶段的城市印记走下去。”
